목 차
부동산 감정 평가 방법은 3가지 방식(원가방식, 비교방식, 수익방식)으로 6가지 방법(원가법, 적산법, 거래사례비교법, 임대사례비교법, 수익환원법, 수익분석법)이 있습니다.
개인이 보유한 부동산에 대해 담보대출이나 공익사업에 따른 보상절차 등에 따라 감정평가를 통한 감정평가서가 작성될 경우 자신의 부동산이 제대로 감정 평가가 되었는지를 확인하기란 쉽지가 않은게 현실입니다.
이번 글에서는 감정평가서의 핵심인 부동산 감정 평가 방법에 대해 일반인들도 쉽게 이해가 갈 수 있도록 최대한 간략하게 설명 드리도록 하겠습니다.
1. 부동산 감정평가 방법: 원가방식
원가방식은 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 방법 중 하나로, 부동산을 새로 건설하거나 재조달하는 데 드는 비용을 기준으로 삼습니다.
이 방식은 특히 새로운 건물이나 특수 목적의 부동산에 적합하며, 재건축이나 재조달 비용을 고려하여 부동산의 가치를 산정합니다. 원가방식은 재조달원가와 감가누계액을 포함하는 원가법과, 임대 가능성과 관련된 수익을 고려하는 적산법이 있습니다.
1.1 원가법
원가법은 평가대상 부동산의 재조달원가에 감가수정을 하여 가액을 계산하는 방식입니다. 이는 대상 부동산의 현재 상태를 반영하여, 새로운 부동산을 건설하는 데 드는 비용에서 물리적, 기능적, 경제적 낡음을 고려한 금액을 차감함으로써, 부동산의 현재 가치를 평가하는 데 사용됩니다.
- 적산가액 산정 방법
- 적산가액 = 재조달원가 − 감가누계액
- 감가누계액 = 매년 감가액 × 경과연수
- 매년 감가액 = (재조달원가−잔존가액) / 경제적 내용연수
- 적산가액 : 감가누계액을 고려한 후의 부동산 가치
- 감가누계액 : 부동산의 나이, 상태, 사용으로 인한 가치 감소를 반영하는 금액(이는 재조달원가에서 부동산의 물리적, 기능적, 경제적 낡음을 고려한 금액을 차감하는 과정을 통해 계산됨)
- 재조달원가 : 동일한 유용성을 가진 새로운 부동산을 건설하는 데 필요한 비용을 의미하며, 건축 비용, 자재 비용, 노동 비용 등을 포함함(재조달원가를 산정할 때는 현재의 건축 기준과 가격을 기준으로 함)
- 원가법의 적용 범위
- 주로 건물, 구축물, 기계장치와 같이 재생산이 가능한 상각자산
- 토지와 같이 재생산이 불가능한 자산에는 일반적으로 적용 어려움(조성지나 매립지와 같은 특수한 경우에는 가능)
- 원가법의 장점
- 재생산 가능한 자산에 적합
- 신축 건물 평가에 유용
- 특정 토지 평가에 유효
- 수익성 없는 부동산 평가에 활용
- 이론적 근거가 명확
- 원가법의 단점
- 재생산 불가능한 자산에 적용 어려움
- 시장성과 수익성 반영 어려움
- 감가수정 시 어려움
1.2 적산법
적산법은 부동산의 임대 가능성과 관련된 수익을 고려하여 가치를 산정하는 데 사용됩니다. 이 방법은 임대 수익을 기반으로 한 부동산의 가치를 평가할 때 유용하며, 특히 임대 사업자나 투자자에게 중요한 정보를 제공합니다.
적산법은 부동산의 기초가격에 기대되는 임대수익률(기대이율)을 적용하고, 임대를 위해 필요한 경비를 더하여 최종적인 임대료를 산정합니다.
적산법은 부동산의 임대 가능성과 관련된 수익을 고려하여 가치를 산정하는 데 사용됩니다. 이 방법은 임대 수익을 기반으로 한 부동산의 가치를 평가할 때 유용하며, 특히 임대 사업자나 투자자에게 중요한 정보를 제공합니다.
적산법은 부동산의 기초가격에 기대되는 임대수익률(기대이율)을 적용하고, 임대를 위해 필요한 경비를 더하여 최종적인 임대료를 산정합니다.
- 적산임료 산정 방법
- 적산임료 = 기초가격 × 기대이율 + 필요제경비
- 적산임료: 부동산 임대료를 산정하는 방법에 따라 결정된 금액
- 기초가격: 부동산의 현재 가치
- 기대이율: 임대차에 제공되는 물건에 대한 기대 임대수익률
- 필요제경비: 임대를 위해 필요한 유지관리비, 조세공과, 손해보험료 등
- 적산임료 = 기초가격 × 기대이율 + 필요제경비
- 적산법의 적용 범위
- 임대 수익이 예상되는 상업용 부동산이나 주거용 임대 부동산
- 임대사례비교법이나 수익분석법에 의한 평가가 어려운 비시장성, 비수익성 물건
- 적산법의 장점
- 예측 가능한 임대 수익을 기반으로 부동산의 가치 예측
- 임대 사업자나 투자자에게 중요한 정보를 제공
- 실제 임대 시장에서의 수익성을 반영한 현실적인 가치 평가 가능
- 적산법의 단점
- 임대 시장의 변동성에 따라 가치 평가가 영향을 받을 수 있음
- 임대 수익이 없는 부동산의 경우 적용하기 어려움
2. 부동산 감정 평가 방법: 비교방식
비교방식은 시장에서 거래된 유사한 부동산의 가격을 비교하여 대상 부동산의 가치를 평가하는 방법입니다. 이 방식은 시장성의 원리에 기초하며, 주로 거래사례비교법과 임대사례비교법이 사용됩니다.
2.1 거래사례비교법
거래사례비교법은 대상 부동산과 유사한 조건을 가진 다른 부동산의 거래사례를 비교하여, 그 가치를 평가하는 방식입니다. 이 과정에는 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등이 포함되며, 대상 부동산의 현황에 맞게 가액을 산정합니다. 따라서, 이 방법은 시장에서의 실제 거래가격을 기반으로 하기 때문에, 부동산의 시장가치를 반영하는 데 효과적입니다.
- 거래사례비교법 산정 방법
- 비준가액 = 거래사례가격 × 사정보정 × 시점수정 × 가치형성요인 비교
- 비준가액 : 거래사례비교법에 따라 산정된 부동산의 가액
- 유사 부동산의 거래사례 가격 : 대상 부동산과 유사한 조건의 부동산 거래사례를 수집한 가격
- 사정보정 : 거래사례의 특수한 사정이나 동기를 정상화하여 보정
- 시점수정 : 거래시점과 평가시점 사이의 시간적 차이를 고려하여 가격을 조정
- 가치형성요인 비교 : 위치, 구조, 용도 등 대상 부동산과 거래사례의 가치형성요인을 비교
- 비준가액 = 거래사례가격 × 사정보정 × 시점수정 × 가치형성요인 비교
- 거래사례비교법의 적용 범위
- 주로 주거용 부동산 및 상업용 부동산
- 특정 지역 내 유사한 조건을 가진 토지 등의 가치 평가
- 표준화된 부동산이나 시장에서 활발히 거래되는 부동산
- 거래사례비교법의 장점
- 현실성: 실제 거래된 가격을 기준으로 하므로 현실적인 가치 평가가 가능
- 적용 범위: 다양한 유형의 부동산에 적용 가능
- 설득력: 실제 거래사례를 근거로 하므로 설득력이 높음
- 거래사례비교법의 단점
- 거래사례 부족: 거래사례가 부족한 경우 적용하기 어려움
- 주관적 판단: 평가사의 주관이 개입될 수 있음
2.2 임대사례비교법
임대사례비교법은 부동산 감정평가에서 임대 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 방법입니다. 이 방법은 유사한 조건의 다른 임대 부동산과 비교하여 대상 부동산의 임대료를 산정합니다. 이 과정에서 시장에서 실제로 발생한 임대 거래를 기반으로 하여, 대상 부동산의 임대가치를 추정합니다.
- 임대사례비교법 산정 방법
- 임대료 = 임대사례가격 × 사정보정 × 시점수정 × 가치형성요인 비교
- 유사 임대 부동산의 임대사례 수집 : 대상 부동산과 유사한 조건의 임대 부동산 거래사례 수집
- 사정보정 : 임대사례의 특수한 사정이나 동기를 정상화하여 보정
- 시점수정 : 임대시점과 평가시점 사이의 시간적 차이를 고려하여 임대료 조정
- 가치형성요인 비교 : 위치, 구조, 용도 등 대상 부동산과 임대사례의 가치형성요인 비교
- 임대료 = 임대사례가격 × 사정보정 × 시점수정 × 가치형성요인 비교
- 임대사례비교법의 적용 범위
- 주거용 부동산 및 상업용 부동산
- 특정 지역 내 유사한 조건을 가진 토지
- 임대사례비교법의 장점
- 현실성 : 실제 임대 거래를 기준으로 하므로 현실적인 가치 평가가 가능
- 적용 범위 : 다양한 유형의 임대 부동산에 적용 가능
- 설득력 : 실제 임대사례를 근거로 하므로 설득력이 높음
- 임대사례비교법의 단점
- 임대사례 부족 : 유사한 임대사례가 부족한 경우 적용하기 어려움
- 주관적 판단 : 평가사의 주관이 개입될 수 있음
3. 부동산 감정 평가 방법: 수익방식
수익방식은 부동산의 가치를 수익의 관점에서 평가하는 방법입니다. 이 방법은 부동산이 장래에 산출할 수익을 현재가치로 환산하여 가치를 산정합니다. 수익방식은 주로 수익환원법과 수익분석법으로 나뉩니다.
3.1 수익환원법
수익환원법은 부동산의 가치를 평가할 때 장래에 발생할 것으로 예상되는 순수익을 현재가치로 환원하여 산정하는 방법입니다. 이 방법은 부동산의 가치가 그 부동산이 산출할 수익에 의해 결정된다고 보는 원칙에 기초합니다.
- 수익환원법의 산정 방법
- 부동산 가치 = 순수익 / 환원이율
- 순수익 = 총수익 − 총비용
- 환원이율 = 자본수익률 + 자본회수율
- 총수익: 임대료, 주차장 수입, 광고 수입 등 부동산을 통해 발생하는 모든 수입
- 총비용: 유지보수 비용, 관리비, 세금, 보험료 등 부동산을 운영하는 데 필요한 모든 비용
- 자본수익률: 투자로부터 얻을 수 있는 수익률
- 자본회수율: 투자 원금을 회수하는 데 필요한 비율
- 수익환원법의 적용 범위
- 임대용 부동산
- 기업용 부동산
- 수익성이 중요한 부동산 평가
- 수익환원법의 장점
- 이론적, 논리적, 합리적인 방법
- 주관적 개입의 여지가 적음
- 현실적인 평가 가능
- 수익환원법의 단점
- 비수익성 부동산에는 적용하기 어려움
- 수익이 유사한 경우 가격 차이가 없어질 수 있음
3.2 수익분석법
수익분석법은 부동산 감정평가에서 기업 경영에 의해 산출된 총수익을 분석하여, 대상 부동산이 일정 기간 동안 산출할 것으로 기대되는 순수익에 필요한 경비를 더해 임대료를 산정하는 방법입니다. 이 방법은 특히 기업용 부동산에 적합하며, 임대차 계약의 조건에 맞는 순수익을 기반으로 합니다.
- 수익분석법의 산정 방법
- 임대료 = 순수익 + 필요 제경비
- 순수익 = 총수익 − 필요제경비
- 필요제경비: 감가상각비, 유지관리비, 조세공과, 손해보험료 등
- 수익분석법의 적용 범위
- 주로 기업용 부동산에 적용
- 임대용 부동산이나 주거용 부동산에는 적용되지 않음
- 수익분석법의 장점
- 수익배분의 원칙에 기반하여 논리적이고 합리적
- 대상 부동산에 귀속하는 순수익을 정확하게 구할 경우 유효함
- 수익분석법의 단점
- 기업용 부동산이 아닌 경우 적용이 어려움
- 순수익 파악이 곤란한 경우 신뢰성 있는 임대료 산정이 어려움
4. 글을 마치며
부동산 감정평가는 객관적인 부동산의 가치를 산정하는 절차입니다. 이 글에서는 다양한 감정평가 방법들을 살펴보았으며, 각각의 방법은 그만의 독특한 접근 방식과 적용 범위를 가지고 있으며, 부동산의 가치를 평가하는 데 있어 중요한 역할을 합니다.
이 글을 통해, 여러분은 자신의 부동산이나 투자하고자 하는 부동산이 제대로 감정 평가되었는지를 판단할 수 있는 기초적인 지식을 얻고, 감정평가의 중요성과 그 과정에서 고려해야 할 사항들에 대해서도 이해하게 되었기를 바랍니다.
부동산 감정평가는 일반인들의 입장에서 다소 복잡하고 불필요하다는 생각이 드실 수 있지만, 이는 단순히 부동산의 가치를 매기는 것을 넘어서, 부동산의 잠재력을 발견하고, 투자 결정을 내리는 데 있어 중요한 기준이 됩니다. 따라서, 감정평가에 대한 정확한 이해는 부동산 시장에서 성공적인 투자 결정을 내리는 데 있어 필수적인 부분이라고 생각됩니다.
이 글에서 설명드린 감정평가 방법의 가장 기본적이면서 핵심적인 부분을 이해함으로써 여러분이 가지고 계신 부동산에 대한 정확한 평가의 확인은 물론 부동산 투자 등에 대한 더 나은 결정을 내리는 데 작은 도움이 되시길 희망합니다.
항상 건강하고 행복하세요~!
